2008年土地市场现象
现象一：2007年高价“地王”被收回
中山路地块被收回！高新区地块被收回！不到1个月时间，南宁两块昔日“地王”，均因土地竞得人的“爽约”而被土地部门收回。而这两块地，均在2007年以773万元/亩和430万元/亩的高价被外地开发商竞得。
高价地被收回虽为个案，但不难发现，去年疯狂拍地所产生的后遗症在今年逐渐显现。2007年房价的非理性上涨致使众多开发商对南宁房地产市场产生过高估价，导致其盲目高价拿地。随着08年市场逐步理性回归，对于土地资源的储备和购买，更多的开发商会倾向于慎重考虑地块的可持续性发展，对于去年的高价购买地块的企业，则只能拖延地块的开发时间，以取得地块价值的后续提升。
现象二：土地市场渐向合作方倾斜
在去年房地产市场火爆的时候，土地资源亦成了“俏手货”，南宁市大多房地产网站里都充斥着带资金寻地块的消息。而到了今年，持有地块寻合作消息明显增多。一些原本急着找地的开发企业，也开始坐等“地主”上门了。
不难看出，在土地市场供求关系中，“地主”优势呈逐步减弱，由于资金紧缺或其他原因开始主动寻求合作伙伴。而持有资金的合作方地位正呈逐步增高，在对寻求地块有了更大的选择权。
因此2008年的土地市场则更会由“土地”为王向现金为王倾斜，向更具资金实力的企业合作方式去资源整合。
2008年土地市场特点
特点一：出让地块数量减少
今年上半年，仅8宗土地通过挂牌或拍卖形式出让，相对2007年全年出让的36宗土地，数量呈剧减。
从分析数据来看，2007年通过挂牌或拍卖形式共出让土地3582.186亩，致使2008年土地供应量充足。加之市场观望气氛及土地90/70政策限制影响，导致开发商拿地过程将变得更为谨慎，土地成交周期加长，成交数量减少。在土地需求缩小的情况下，土地供应量亦随之减少。
特点二：拍卖地块应价谨慎，成交价渐趋于理性
3月28日举行的今年上半年唯一一次拍卖会，共推出4宗土地，成功拍出3块，五一路地块因竞拍人数未达既定要求出现流拍。
被业界看好的东盟商务区PC2008-01号地块成交单价仅650元/亩，相对2007年12月排出的同片区“地王”地块1215元/亩单价相差565元/平方米，略低于业内人士预期水平。而整个拍卖过程也相对谨慎。“每亩300万元”的起拍价一叫出，第一位举拍者便直接将价格喊到了350万元，在随后的一分钟内又有举拍者喊出了380万元，当举拍到第7次时，就只有“68”号和“99”号两位举牌人进行竞争，从450万到477万，再到590万，一点一点地往上加，到了每亩650万元成交，现场没有出现以往盲目跟风竞价的情况，更没有2007年动辄冒出一匹竞价“黑马”的激烈争抢场景，价格拉升比较谨慎。
特点三：政府避免高价出卖地块负面影响——捆绑挂牌出让形式出现
2008年上半年，受一线城市影响，市场相对低迷，加上之前的土地拍卖不断涌现地王，使得政府的舆论压力增加，有“面粉”高于“面包”的新闻压力在不断给予政府压力，政府成了房价的始作俑者，在此情况下，政府通过要求开发商出资补偿拆迁用地为条件，降低土地出让的账面成本，降低土地拍卖价格，从而提高待出让土地的性价比，让开发商可以更多控制开发和拆迁成本，也以此激起开发商的投资兴趣，因此捆绑挂牌的出让在今年不断出现，但此形式也只适用于市区内，地价较高的市中心地块，对于其他区域的地块，一般情况下都以拍卖形式出现，针对目前南宁市区的土地资源，应该在接下来3—5年时间的土地出让形式上，都会以捆绑形式出让。
南宁土地市场趋势
趋势一：五象新区将成为未来土地出让的重点区域
随着近年来土地的频频出让，城市中心区域地块的土地日趋缺乏，在城市政策引导下，凤岭片区的土地在2007年亦出现大规模放量，就目前形势来看，现阶段可出让土地存量不大，预计未来几年将不再有过大的放量。
而另一方面来看，五象新区作为南宁10年计划的建设新区，在得到市政建设，如龙岗大道的投资203亿的建设等众多利好消息支持下，显示出了新区发展的蓬勃潜力，因此，预计其在未来几年内，成为城市另一个新兴发展区域，区域内的土地放量亦将同步加大，成为未来几年土地出让的重点区域。
趋势二：土地限制要求将不断增加
为了顺应整个城市规划发展要求，早期出让的土地多通过对地块容积率的限制，来达到对地上建筑限制的目的。而后，部分土地渐渐提出限高要求。
随着国办发〔2006〕37号文件——《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》的出台，07年来，南宁市出让的土地在建筑规划指标上开始增加了对建筑户型配比的限制，从而加强了对整个城市的户型比例控制。
在未来的几年里，随着国家房地产行业的不断规范，还在价格等方面对地上建筑做进一步的限制要求，从而在顺应城市建设发展的同时，提高建筑产品的合理性。
趋势三：土地出让数量相对2007年将略有减少
由于2007年的大规模放量，现南宁市场存在较大待开发土地存量，加之2008年上半年以来持续的市场观望气氛及土地90/70政策限制影响，开发商拿地过程将变得更加谨慎。而政府为控制市场的投机需求，也会相应减少土地的供应，而2008年的土地出让，预计更多形式会以挂牌形式出现，以让土地价格相应回归正常调整阶段，而纵观2007年的土地挂牌面积，预计2008年的挂牌土地面积在2000亩以内，拍卖土地面积预计在400亩以内。
