回忆十年前，深圳花样年集团总裁潘军很感慨。
“1997年我卖过房子，”他说，“那时候房子少需求也少，正常的情况下一天卖一套。而现在有些产品做得不好的企业，一个星期连一套房子都卖不出去。
”时移势易，经历了十年牛市的房地产开发商赢来了艰难的一年。
十年间，房地产业繁荣辉煌，诞生不少富豪。而今天，喧嚣渐远，疯狂变为理性。国家统计局网站上一篇经济述评更是称，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”
与此相伴随，开发商的心态正在发生改变。
开发商否认地产暴利
2008年，某媒体进行的“3·15暴利行业揭秘大调查”显示，2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利行业之首。
很少有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。而房价连年暴涨更让人们有理由相信这是一个暴利行业。
但开发商们并不认同这个观点。万科董事会主席王石去年10月在接受记者采访时表示，2007年前九个月和2006年同期相比，万科的均价比2006年提高了27％，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另外，每平方米房子的税金由去年的400多元上升到目前的1100多元。
王石称，从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10％多，制造业是9％多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。
如果房地产不是一个暴利行业，为什么出了这么多富豪？王石解释，原因很简单，房地产行业是中国所有上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。仔细看一下富豪榜前几名历年的变化，比较密集的行业一开始是IT，然后是零售行业、房地产行业。我们设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。
迈入微利时代？
进入2008年以后，房地产市场发生了根本性的变化。
国家统计局网站上的经济述评称，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。
据统计，今年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。
为了抑制投机性需求，国家出台了一系列的房地产调控措施。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”
潘军也向本报记者表示，今年开发商很难。一系列政策出台，与此同时建筑成本、劳工成本都在上涨，开发商的内部收益率逐渐下降。潘军称，建筑材料的价格至少涨了40%，而施工单位也开始拒绝为开发商垫资，只有缴完工程款以后，才开工。“东莞、惠州已经有很多小开发商停工了。”潘军说
