就我们重点跟踪的几个城市，
5
月份的一手房市场成交量普遍超越四月，其中深圳的成交套数已超越去年同期水平，而武汉还出现了价升量涨的红五月。我们认为市场在逐步回归理性，过度的观望气氛在逐步改善。
北京期房市场表现略胜现房市场。期房住宅签约套数与签约面积分别比
4
月环比上升
35%
与
31%
。但同比仍分别有
25%
和
31%
的下降。显示出，随着
5
月销售黄金季节的来临，北京房地产市场的成交相对最差的时候开始逐步回暖，但回暖的情况还不足以达到去年同期水平。
与北京房地产市场类似，随着
5
月销售黄金季节的来临，上海房地产的成交量环比上月也出现了一定上升。其中住宅成交套数与成交面积比
4
月份分别上升
20%
与
18%
。但同样没有恢复到去年同期的销售水平。另外在成交的户型构成方面，上海的成交小型化相对北京更为突出。
如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖。而市场的回暖显然是以房价的持续下跌为代价和以
小户型
等自用刚性需求入市为特征。
5
月份深圳的一手商品房月均成交金额达到
45
亿元，已超越去年
8
月。显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的，的确可达到刺激市场和自救的目的，而开发商的总体现金回流也明显好过市场最艰难的时期。
5
月份针对房地产行业出台的调控政策较少，除央行上海总部重申严格按规定把握二套
房贷
款首付和利率外，国家土地总督察办再度严令防范违规违法用地反弹。
1-4
月，全国房地产开发投资仍保持在高速，同比达到
32.1%
，或与政府严打囤地以及统计数据有所滞后有关。我们预期投资增速在下半年仍将回落。从而降低行业供给，使供需获得新的平衡。
重点跟踪上市公司估值具吸引力。虽然行业景气度在下降，但房地产市场在逐步企稳和回归理性，而龙头上市公司的品牌优势，可使其分享行业集中度的提升。
重点城市房地产市场跟踪
北京：成交量超越上月
5
月的北京房地产市场总体依然偏冷，但期房市场表现略胜现房市场。经过
4
月的回调，北京期房市场的成交量在
5
月再度回升，期房住宅签约套数与签约面积分别比
4
月环比上升
35%
与
31%
。但同比仍分别有
25%
和
31%
的下降。
期房与现房两个市场合计口径，北京住宅签约套数与签约面积环比四月分别上升
29%
与
27%
，同比分别下降
28%
与
32%
。
以上数据显示，虽然随着
5
月销售黄金季节的来临，北京房地产市场的成交相对最差的时候开始逐步回暖，但回暖的情况还不足以达到去年同期水平。
重点跟踪的上市公司当中，招商地产旗下的公园
1872
继续取得良好的销售业绩。该楼盘在
4
月底推出
120
套大户型，随即在
5
月就销售掉
61
套。截止目前公园
1872
已推出的套数中，销售率已达
75%
。
上海：户均成交持续小型化，典型的自用市场特征
与北京房地产市场类似，随着
5
月销售黄金季节的来临，上海房地产的成交量环比上月也出现了一定上升。其中住宅成交套数与成交面积比
4
月份分别上升
20%
与
18%
。但同样没有恢复到去年同期的销售水平。
另外在成交的户型构成方面，上海的成交小型化相对北京更为突出。
5
月全市的住宅套均成交面积为
102
平米
/
套，并且已是连续
7
个月套均成交面积低于
110
平米
/
套。而上海
2006
年与
2007
年的住宅套均成交面积分别都只有
2
个月低于
110
平米
/
套。我们认为套均成交面积的持续而显著的下降，一方面是
70/90
政策的效应，另一方面，也显示出支撑上海当前的市场的需求特征主要还是
小户型
的自住刚性需求。
