作为一种新税种，物业税必须通过全国人大常委会立法确定。而受诸多现实条件的制约，物业税的立法及物业税的开征，还需要一个过程。因此，物业税不可能在明年就开征。

    目前，全国已有十省市开始物业税“空转”运行，这引起了业内关于物业税明年将进行“实转”的预测，有关物业税即将开征的报道也不断见诸报端。12月17日，有媒体援引北京大学不动产研究中心主任冯长春的话说，财政部门本来要在今年正式试点开征物业税的，但由于种种原因未启动，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。

    物业税能够在明年开征吗？作为一个在税务部门工作的人员，我谈一些自己的看法。

    所谓物业税指的是财产税、地产税等不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，它有利于促进房地产业的健康发展和地方财政收入的持续稳定增长。但是，物业税的征收必须先走相应的程序，而对物业税的定性直接决定着到底要走哪些程序。比如，倘若把物业税当成一种新的税种，就必须首先经过立法程序。

    从目前有关部门的表态来看，物业税显然被当成了一种新的税种。今年10月18日，国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。这一表态与全国人大的说法相吻合。全国人大常委会新闻局人士同期表示，根据约定俗成的立法程序，先要有相关部门提出立法议案，才能进入立法计划，“目前国家税务总局仍没有物业税方面的立法议案。”

    而根据惯例，即使物业税进入立法计划，物业税相关准备工作也需要两年左右，这意味着，物业税不可能在明年就开征。

    有人推算物业税开征的日期，基本上是以行政程序或相关政策为依据的。比如，中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议》提出稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。

    但是，应该认识到，立法程序与行政程序及相关政策是不能互相替代的。作为一种新税种，物业税必须通过全国人大常委会立法确定。否则，物业税的开征就不具备法律基础。

    那么，为何物业税至今未列入立法程序呢？我认为，这与我国现实条件的制约有关。根据目前物业税的大致框架，要把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并成为物业税，但是，这一过程非常复杂，操作难度非常大。这些税费有的在开发或流通环节，要向保有环节转移，这种技术难度还比较容易克服，棘手的问题是，有的税费可能与物业税重叠。

    比如，土地出让金，现在的商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的出地出让金，如果把这部分土地出让金转化到物业税中，就可能出现重复征税；如果将土地出让金的部分剔除出去，物业税税率又可能低到还不够弥补征税成本的地步。比较合理的做法是已经缴纳了所有土地出让金的商品房与以后通过物业税分批缴纳土地出让金的商品房分开计算，而这又面临着过渡阶段两种商品房状况共存和分别操作的复杂局面，及征收成本高的难题。