“空中花园”没名份

　　少数业主独占用

　　案例：市民张先生的邻居刘先生，以每平方米高出张先生购买单价100元的价格，买下了张先生楼上的一套房——顶层的一套楼中楼，开发商赠送了刘先生几十个平方米的“空中花园”。张先生觉得很不公平：楼顶本来是大家共有的，现在被开发商分割成几个“空中花园”，送给刘先生等几个人独占了。他很想知道，“空中花园”的权属到底属于谁？如何才能使“空中花园”真正成为全体业主共有？

　　回答：交易中心有关负责人说，楼中楼的“空中花园”如果不满足计算面积的基本条件，是不计算面积的，即不包含在产权面积内。按照《细则》规定，计算面积的基本条件是：有围护结构、有顶盖、层高大于2.2米的永久牢固结构。根据《细则》相关规定，如果“空中花园”是房屋天面上的花园，那么它是属于不计算建筑面积的范围，所以不能办理产权登记。也就是说，“空中花园”不属于某个业主。

　　业内人士认为，“空中花园”有两种情况，一种是作为公共空间使用的，一种是位于某户房屋内的。对于“空中花园”的归属争议较大的是后一种，目前开发商卖的很少，主要是通过提高单价然后以赠送的方式来实现。按照建筑物不可区分性的原则，“空中花园”是属于业主大家共同拥有的，比如全体业主可以凉晒衣物、晚上观看星星、白天享受阳光等，开发商是无权赠送给个别业主的。但问题是，现在房屋普遍设计是，“空中花园”只有通过顶层业主的房屋才能到达，实际上这种设计认可了顶层业主对“空中花园”的独自占有。要从根本上解决这个问题，还要从规划入手，即在房屋设计环节制订一些法律条文，使“空中花园”真正为全体业主共有。

　　楼顶归属不明确

　　维修起来有难度

　　案例：一次大雨过后，某小区5楼业主韦先生向记者投诉：楼顶被6楼的邻居做成了私人花园，天面渗漏导致他家遭殃：渗水顺着一面墙壁源源不断地流了下来，房屋地板全部被泡。事后韦先生找业委会，找物业公司，但维修的事很久都没有得到解决：因为这是公共场所出现的问题，应由公共维修资金来解决，但小区没有建立这项资金；其他业主又不使用楼顶，谁也不愿意掏钱维修。

　　回答：交易中心有关负责人认为，根据《物业管理条例》有关规定，房屋天面渗漏问题，如果出现在保修期限之内，应当由建设单位承担保修责任；保修期满后，可使用专项维修资金进行维修。

　　一位业内人士称，楼顶被少数业主做了私人花园和大露台后，渗漏如果出现在保修期满后，维修起来并没有那么简单。首先，是目前南宁市绝大多数小区并没有建立专项维修资金制度。其次，即使有专项维修资金，那么按照“谁使用谁负责”的原则，天面渗漏应由楼中楼的业主负责维修，因为私人花园和大露台所在地，虽然是公共场所却被个别业主独自使用，其他业主享受不到，出现问题时费用要大家来承担，于情于理说不过去。但天面渗漏遭殃的却是下面楼层的业主，在这种情况下，就会引发业主之间的矛盾。