宗地档案

　　编号：GC2008-16地块

　　宗地号：0207415、0207416、0207417、0207418、0207419

　　总用地面积：042169.38平方米（折合63.254亩）

　　土地批准用途：城镇住宅用地、批发零售用地

　　出让使用年限：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年

　　容积率：≤5.0

　　建筑密度：≤35%

　　绿地率：≥25%

　　起始价：5万元/亩

　　竞买保证金：人民币6000万元

　　南宁市国土资源局发布的《南宁市2008年第三期国有建设用地使用权公开挂牌捆绑出让公告》中，位于中兴街、壮志路、云亭街和人民路合围的永宁片区旧城改造项目用地将以挂牌的形式被出让。该宗用地位于西乡塘区和兴宁区的结合部，周边常住居民较多，生活配套成熟，但因为该宗地块产权性质较为复杂，拆迁工作的推进将很有可能受到影响。近期，与该宗地块位置、性质较为相似的西关路地块以6万元/亩的净地价成功截牌，据业内人士分析，永宁片区旧改项目用地的净地成交价应该与西关路地块相差不大。

　　1、地块状况

　　地块产权性质较为复杂

　　GC2008-16地块位于中兴街以西、壮志路、江北大道以北、云亭街、人民路以南区域范围内，由5宗用地组合而成，并被人民路和云亭街分割为三块。项目总用地面积42169.38平方米（折合63.254亩），其中实际出让用地面积30073.77平方米（折合45.111亩），规划道路面积12095.61平方米（折合18.143亩）。
从现场看，该宗地块上的房屋基本上都是老旧的民房，多为砖混、砖木结构，有少量框架、简易结构的房屋。南宁市旧改办、西乡塘区人民政府项目前期的调查结构显示，该片区范围内建筑物总建筑面积为70231.91平方米，其中有证面积65921.18平方米，无证面积4310.73平方米，现状容积率为2.47，共涉及495个门牌户，住户903户。

　　除单个拆迁户外，该宗地块涉及的单位也较多。与此同时，项目用地范围内还涉及一宗市中级法院查封用地，面积为747.91平方米，原为民建酱料厂西平车间所有。据了解，法院已同意该用地挂牌捆绑出让，其拆迁补偿款将交由法院处置。

　　2、周边环境

　　生活配套较为成熟

　　居周刊记者实地探地发现，GC2008-16地块被人民路、永宁路和云亭街一分为三。该宗地块因为地处兴宁区与西乡塘区的结合处，且周边常住居民较多，周边的生活配套较为齐全。水街、南城百货、市一中、卫国中学、市一职高和红十字会医院等生活配套均与地块的距离不远。目前，该地块所涉及的永宁路正在进行施工。

　　根据南宁市国土资源局的出让公告，该宗地块的用地被界定为城镇住宅用地和批发零售用地，其中城镇住宅用地的使用年限为70年，批发零售用地使用年限为40年。从地块所处的位置看，周边的在售项目不少，其中金都·新巢时代、邕江时代广场等均为中等体量的楼盘，目前在售户型的均价大约在4600元~5200元/平方米之间。值得一提的是，根据出让公告的限定，该地块上开发的住宅项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积必须达到住宅开发建筑总面积的80%以上。

　　3、价格分析

　　成交单价应该不会太高

　　翻阅近年来土地挂牌资料，该片区内除了在2003年和2004年期间有两宗土地进行挂牌外，罕见有其他土地出让的情况。因为涉及到后期的拆迁问题，因而在土地成本计算上的难度加大。 7月1日，与GC2008-16地块同时出让的GC2008-17地块成功截牌。GC2008-17地块同样为待拆迁旧城改造项目用地，成交单价为6万元/亩。据业内人士分析，GC2008-17地块的成交价格对于GC2008-16地块的土地净成交价将有一定的参考作用，如果不出意外的话，该宗地块的成交价格应该也在20万元/亩以内。

　　地块基本规划要求

　　1、物业管理用房规模不小于200平方米