主动把容积率调低
有过购房经验的人都知道，置业顾问在介绍项目时，会多次提到一个词，就是容积率。
什么是容积率？容积率是项目总建筑面积除总用地面积所得数。简单来说，容积率越高，就意味着楼盘能造的总建筑面积越大。对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，因为它表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
容积率是房地产开发中很关键的一个指标。在买地时，开发商总是希望政府批准的容积率越高越好。容积率越高，楼盘能造的总建筑面积越大，能实现的总销金额就越高，也意味着能赚到的利润越多。而容积率降低会导致能造的面积减少，地价、绿化投入等固定成本由于分摊面积减少从而使得单位成本上升。
一般来说，在拿地之初，容积率已经确定，基本不能更改。而在很多项目中，开发商为了在有限的土地上多建房子，总想尽办法提高容积率。但最近，南宁却有一些开发商在进行规划设计时，主动调低了容积率，难道是不想多赚钱了？调低容积率是出于提高人们居住舒适度还是另有他因？
目的是为了促进销售
“调低容积率完全是形势所迫，实属无奈之举。”项目位于南宁市凤岭的一房地产公司总经理谭先生在接受记者采访时说。
“我们是去年从广州进入南宁的公司，近期，在对楼盘进行市场调查时了解到，但多层往往比小高层、高层的房子价钱卖得高、卖得快。这也许和南宁当地的购房习惯有很大的关系。比如多层住宅的公摊小且物业管理费便宜。出于营销的考虑，主动降低容积率反而会有很好的效果。”谭先生说，该公司几个高层一商量，就作出了这样的一个决定。他们认为，虽然容积率低了，可建的房子少了，但起码可以保证卖得出去，少赚点钱总比没钱赚好。
土地是稀缺资源，城市里更是寸土寸金。在南宁市区，各个楼盘动辄二三十层，想找低层低容积率的房子，难上加难。主动调低容积率，提高居住舒适度，提高楼盘品质，不失为一个好的卖点，更是市场竞争，供需对话的结果。
业内人士分析，当所买的地价不高时，容积率的下降对单元楼面地价的影响不大，而容积率下降会带来产品品质的提升，同时还能在竞争激烈的市场中提高竞争力，楼盘选择降低容积率是个好方法。
利润会随之降低吗？
调低容积率，提高了人们的舒适度，是不是就不能兼顾利润呢？业内人士分析，这可以两者兼得。
南宁一房地产代理公司总经理黄先生给记者讲述了一个案例，2年前他在埌东接手销售的一个楼盘，容积率为1.5，第一期规划的产品为高层、小高层和多层三结合的产品，多层可以卖到4500元/平方米左右，小高层、高层只能卖到3700元/平方米左右，整个楼盘均价仅在4000元/平方米左右。更要命的是，由于小高层、高层的户数多且要确保中心绿化及车位数量，只能在中心绿化地下开挖做地下车库，所以造价成本更高。
经过测算后，黄先生果断建议开发商第二期去除小高层、高层，容积率从1.5降到1.2，实际效果是由于没建地下车库，整体成本下降约400元/平方米，而平均售价达到4800元/平方米以上，一降一升，利润总额不减反增，同时，开发商的实际投入总额还减少了。
“如果是1.0的容积率可能会造公寓，但降到了0.6就可以造联排别墅，再降到0.3可以造独栋别墅。独栋别墅的售价高于联排，而联排的售价又高于公寓。虽然在降低容积率的过程中，楼面地价会不断提升，但如果售价提升
