业内人士自揭物业管理争斗之内幕 招招见黑

来源： 加入时间：08-02-02 14:04:49　 点击： 　【大 中 小】

    “抢盘、陪标、违标（即挤走前期物业公司）……南宁市前期物业管理市场有些乱。”近段时间，记者在采访中听到不少业内人士这样的说法。业内说的陪标、违标到底是怎么回事？这当中到底有什么样的内幕？记者对此进行了深入的采访

    抢盘：不按规则乱出牌

    接下一个新的楼盘，不管是开发商下属的物业公司还是独立存在的物业公司，这都是一个扩充实力、壮大自己的好机会。因此只要有这样的机会，谁也不想放弃。抢盘，成了一些物业公司发展的途径之一。

    据了解，抢盘的通常做法是，往往在房地产开发企业刚拿到地的时候，物业公司的“探子（即业务员）”就跟上来了解楼盘信息，框算谈判价格。楼还未建好，物业公司有关系的就托关系，没有关系的就通过各种方式与开发商拉近关系。

    与开发商的关系近了，事情还只是个开头，要想拿下这个盘，还得靠物业公司本身“八仙过海”。没有实力但与开发商拉关系的，悄悄地接盘，隐瞒主管部门和业主，造成既成事实；有实力的物业公司，不顾市场行情，降低收费标准，并满足开发商提出的不太合理的要求；还有一些物业公司干脆做出莫大的“牺牲”，让开发商入股或控股……

    据记者了解，凤岭某盘是一个几十万平方米的大盘，并未按规定完成物业管理招投标程序，但目前已由自己的物业公司进入前期物业管理，而且这家物业公司仅是一个三级暂定资质的公司。按照有关规定，接这个盘的至少要具备二级以上的资质，但这家物业公司就是进去管了。按照《物业管理条例》规定，开发商未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。虽然有明文规定，但实际操作却很难。

    “这种情况在南宁市的不少楼盘存在。”一位业内人士告诉记者。记者也接到部分业主的反映，从去年开始，一家只有三级（待定）的外来物业公司，频频接手管理一些知名的新楼盘，而接盘的手段都是采取“先入为主”的方式。并且还提前收取物业管理费，造成业主不满意。

    “这种做法违背了这个行业的游戏规则，我们很气愤。但由于有开发商在背后撑腰、当面掩饰，行政主管部门处理的难度很大，他们也颇感头疼。”一家中小型的物业公司负责人愤愤不平地说。


    陪标：物业行业的潜规则

    “既使是进行公开的招投标，开发商也有空子可钻。‘陪标’，几乎成了南宁市前期物业竞标的潜规则。”一位业内人士称。按照有关规定，开发商在取得建设工程规划许可证后，就要对该项目的前期物业管理进行招投标，以便确定楼盘的前期物业公司，只有中标的物业公司才能进入物业项目进行管理。

    但“上有政策，下有对策”。物业公司与开发商其实早已暗渡陈仓，但明里还是按照有关规定公开进行招投标。开发商为了确保自己的或中意的物业公司（以下称意向物业公司）万无一失地“中标”，由意向物业公司事先与其他物业公司串通好，让其他物业公司也假意参加投标。某些开发商想让自己的物业公司来管理小区，也会采取这种办法。

    “所谓‘陪标’就是‘在招标中作陪衬’。而陪标者，往往是物业公司的‘兄弟’公司，这种情况属帮忙性质；或是私下有约定：这次你‘陪’我，下次我‘陪’你。一些想通过自己实力接盘、却没被开发商相中的物业公司，甚至遭到了来自开发商或意向物业公司方面的威胁。

    按规定，凡参加投标者，都要根据招标文件的要求制作相应的投标书。但这些劳神的事情，均被意向物业公司全包了，陪标的物业公司只要向意向物业公司提供本公司的资质和营业执照即可。虽然请别的物业公司做“陪”，会多支出一些费用，但与接盘后所获的利润相比，简直太微不足道了。因此意向物业公司一点也不会犹豫。

    “这几年中，我帮几家物业公司做了‘陪’，也请别的物业公司帮自己做过‘陪’。其实，谁也不想这么做，因为‘陪标’对自己的公司还是有一定负面影响的。意向物业公司为了让评估专家给自己打出高分，往往将‘陪标’物业公司的标书做得很差，物业收费也高得离谱，这在业内会留下不好的印象。但这种做法几乎成了惯例，你不陪，他可以找别人陪，他照样可以入围，而你却将这家物业公司得罪了，何苦呢。”一家物业公司的老总告诉记者。

    违约：物业公司难言的痛

    2006年10月，海南珠江物业被城市花园的开发商请出小区，这事在业内引起了很大的震荡。因为，海南珠江物业是首次通过招标方式选聘的物业公司，在南宁市的物业管理行业中是具有划时代意义的，但就是这样“流产”了。当年10月3日，本报对此给予了关注，并在《“首标”解约引起的思考》的报道中分析了其中的前因后果。

    对此，管理部门有关人士忧心忡忡，担心它将是一个不好的开始。果然不出所料，城市花园解聘前期物业公司的事，就像在南宁的物业行业里打开了一个缺口。一些开发商“照葫芦画瓢”，一旦前期物业公司不顺着自己的意愿办事，全然不顾其他小区业主是否同意，也不顾及其他潜在业主的利益，就单方面向物业公司提出解除合同。

    据了解，埌东某大厦已交付使用，由于不少业主是买来出租的，暂时租不出去成了“空置房”，一些“空置房”的业主没交物业费。另外，开发商留下2万多平方米自己用，也不交物业费。前期物业公司实在“撑”不下去了，便催促开发商交物业费。正好有其他的物业公司想进来管理，开发商便以此为借口，拒交物业费，并以“让你们领导下台”为要挟，企图让物业公司退却。物业公司不愿纠缠，只得同意撤出，但双方又在违约金上斗智斗勇了一番。最后，这家物业公司虽然得到了应得的违约金，“却已精疲力竭”，公司负责人这样形容。

【大 中 小】加入收藏  发送给好友

上一篇：

下一篇：