《办法》第十一条规定：业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

    解读：投票权在一定程度上可以理解为对小区物业管理的话语权。甲业主购买一套120平方米的房子，与乙业主购买一套60平方米的房子，两者所持有的投票权肯定是不一样的，在对小区的话语权上，甲业主说话的份量肯定要重一些。因此，按1个平方米作为一个投票权数，是一种比较公平合理的投票规则，也是对物权最起码的尊重。

    另一方面，一个新开发的小区，如果只卖出了50%的房子，按照前述观点，是不是意味着作为大业主的开发商，就拥有50%的投票权呢？这样的话，小区里面所有事情，岂不是开发商一人说了算？为了维护小区业主一定的合法权益，《办法》对“大业主”在投票权数问题上也作了限制，即“同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算”。限制“大业主”的投票权，是体现公平的另一种形式。

    点评：《办法》实施前，投票权数的问题在实际操作中一直是争议比较大的，争议的焦点为，投票权数到底按建筑面积、还是按业主人数来计算。到底按哪个指标投票，在以前相关的法规中也比较笼统。《办法》的规定，既考虑了建筑面积，也兼顾了业主人数。这样不仅相对公平，而且减少了计票工作的麻烦，简化了程序，增强了操作性。

物业代收水电费用

实行有偿服务制度

    《办法》第五十二条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

    解读：目前，在南宁市没有实行一户一表的绝大多数小区，都是物业公司在代收水电费，然后再转交给供电供水部门。现实中往往出现这样的情况，业主有对物业公司不满的，不但拒交物业费，还不交水电费。这种情况在前几年尤其突出，最终导致水电部门拉闸断电、断水，物业公司和业主双方的矛盾越演越烈。

    另一方面，由于不及时交纳水电费，而形成了数额相当大的滞纳金，而作为“代劳”的物业公司，付出了劳动，非但没有收到一分钱的“劳务费”，却还十分冤屈地背起了这笔重债。

    点评：在实践总结的基础上，《办法》明确规定了“物业管理企业没有代收水电费的义务”和“实行有偿服务”。进一步明确了物业管理企业和供水、供电、供气等部门之间的权、责、利关系。

填补物业法规空白

业委会违规将被罚

    《办法》第六十四条规定：物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：1、违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的；2、违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的；3、违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的；4、违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的；5、违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在