南宁房价形成大气候、低气压态势

■万联行梁志鹏

    南宁房价还会上涨吗？上涨空间还有多大？这是一个大家都十分关心的问题。据南宁市相关部门2006年房地产交易统计，南宁一手房交易住宅类均价为2754.19元，仅比2005年增长了3.96%，不过，同年11月以后，南宁房屋均价持续攀升，全年以12月份的均价3080.7元/平方米最高价位收市。今年上半年，南宁房地产各项指标全线上涨，市区商品房平均售价为每平方米3236元/平方米，超过上年同期3018元的平均水平，涨幅达7.22%。

    与全国其他省会城市相比，南宁房价目前仍处于较低水平，从涨幅来看，还是属于理性健康的范围之内。但从今年上半年开始，南宁房价已经开始进入加速上升轨道。如城北和东盟商务区的项目，均大幅度上涨，而一些品牌开发商的项目涨幅更大。究竟是什么原因造成南宁楼价的加速上涨呢？我认为归纳起来应该是“大气候”与“低气压”的原因。

    何为大气候？首先，南宁作为中国西南的窗口，从东盟到环北部湾经济区的规划，南宁的地位正在迅速提升。城市的知名度和影响力的提升，是房价上涨的源动力之一。如前段时间，北海、钦州的楼价大涨，北海甚至出现住宅供应短缺的现象，一定程度得益于政策的大气候。而南宁作为广西首府，南、北、钦、防的龙头城市，其影响力正在继续扩大。第二，土地日渐紧缺、开发成本提高，使房地产开发的综合成本不断提高，也是房价上涨的另一原因。继东盟商务区土地拍卖创出488万元/亩天价之后，南宁2007年第二批土地拍卖，高新区一地块又以430万元/亩的成交价，创出城北区的天价。如此下去，高容积率、高房价将会成为南宁市区住宅的发展趋势。第三，中国国际地位的提高、人民币升值，大量海外热钱的涌入，其对房价的影响力也将逐步从沿海扩展到内地。第四，外来开发商的冲击，以及本土开发商的集团化经营，南宁开发商的洗牌速度不断加快，从规模化、品牌化到最终的垄断，将会进一步提升南宁的房价。

    何为低气压？正如大气的流动一样，高气压总会流向低气压，不断寻找平衡，房价亦然。先说远的，上海的楼价怎么上涨的？温州炒房团和海外热钱居功至伟。深圳的楼价怎样上涨的？香港同胞功不可没。广州房价前几个月为何疯长？深圳投资客也有一部分功劳。再说近的，前几个月，仙葫楼市销售上升，也是由于市中心各区楼价上涨，与仙葫的价格差距拉大，导致仙葫价格优势凸显。

    目前全中国各大城市的楼价涨声一片，北京、上海、广州、深圳，住宅均价每平方米早已过万元。而其他城市如郑州、苏州、成都等也纷纷发力，加速上扬。房价上扬，不同于股市上涨，住宅关乎到国计民生。目前在广州市区顺便买一套二房一厅也要100万元以上，普通的工薪阶层根本难以承受。南宁这一天何时到来，目前难以定论，但似乎已是大势所趋，不可避免。

凤岭将出现集群效应

■宝资天黎元伟

    2007年的楼市，可以说出乎太多人的意料。一方面宏观调控在进一步深化，另一方面以深圳、北京和重庆为代表的特大城市房价大幅飚升。

    从南宁来看，上半年房价小幅上涨，成交量也比去年同期有所增加。户型方面，面积120平米左右的经典三房和具有总价优势的两房，呈现出持续旺销的特点。随着投资需求的反弹，具有区位、景观优势以及建筑特色的大户型，也将受到对应客户群体的追逐。从物业类型来看，除普通住宅以外，写字楼也将逐步趋热。

    下半年，如火如荼的涨价潮或将波及南宁。多年来温和上涨、独善其身的楼市格局将被打破，房价必然出现试探性跳空缺口，短期内楼市每平方米均价将突破3000元。就