今年9月底央行“提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率”，近日又下发“以户为单位执行第二套房贷政策”，政策一出立即引起强烈震动。记者打探二手房市场发现，二手房成交量下降，市场转冷，但是房价仍然居高不下，“量”和“价”背离严重，其中除了卖主惜售抬高房价外，中介炒房也是不小因素

二手房成交量大幅下降

调查地点：南宁市二手房交易中心

调查结论：进入12月份，公司二手房交易量与8、9、10月相比下降将近一半

交易现场冷清

    连续几天，记者在南宁市二手房交易中心“蹲点”，发现大多数中介机构的铺面门可罗雀，工作人员有些在打电话聊天，有些在上网，前来咨询买房的人少之又少。当记者试图了解二手房交易的有关情况时，这些工作人员要么不怎么搭理，要么就显得不耐烦。相比10月份前，他们忙着带客户看房等各种业务，前后两种状况的对比反差简直可以用“冰火两重天”来形容。进入12月份后，二手房市场的变化，使得这些中介机构的工作人员都有点措手不及了。

    记者从富房中介等中介公司了解到，从11月份开始，南宁市二手房成交量逐渐下降，“12月份业务就更难做了。”某房产中介业务员杨丽告诉记者，她每天都会把客户房源发布到一些网站的房产频道，过去每天都会有客户看到后电话咨询，现在每天接到的电话有三四个就不错了，大家买房的积极性大大降低。对方还告诉记者，前两个月南宁房产交易大厅每天交易的房产在100宗左右，现在的交易量连一半都没有。过去在房产交易大厅过户的顾客都要拿号排队等候，现在客户直接就可以办理。12月中旬，而该公司的大部分业务员连一单业务都没有完成。

小中介一个月难卖一套房

    对于近期一些中介纷纷关门，一些业内人士表示，在目前较冷的市场形势下，这是很正常的事情。

    采访中，南宁市某中介公司的老板向记者透露，市场决定二手房业务的多少。中介的成本虽然较低，房租成本和人力成本却是必需的，按照现在市场价细算下来，一个门面一个月至少要卖3套房，才差不多能消化成本。而现在很多小中介一个月甚至连一套房也卖不出去，亏本是肯定的。而“小中介本来就是看到市场好，才来‘分一杯羹’的。一旦市场冷下来，赚不到钱了，当然就立即关门，掉头去做别的生意”。

    而一些业内人士认为，目前南宁房产中介倒闭很大的原因是管理不善导致的，单纯因为房产交易量下跌而“关门大吉”的可能行不大。关于交易量大幅下降的原因，业内人士认为，主要是受商品房交易量近几个月来连续下降的联动效应影响，其次是房价虚高，消费者持币观望，谨慎购房。今年商品房市场在连续多月的火爆交易之后，从10月下旬开始呈现惜售和价涨量跌的现象，这种市场气氛反映到二手房市场，使二手房市场出现同样态势。

“量”和“价”背离

    目前，南宁市二手房交易出现一种怪相——“量”和“价”背离。与以往房产交易量与交易价格同时下降的市场不同，现在南宁市二手房却呈现出价涨量跌的走势。交易量下降，除了房价上涨过快等原因外，好房源紧俏也是问题的一大关键。

    南宁市某中介业务员告诉记者，目前南宁市大部分房产中介可售房源大都是一些“垃圾房”在挂牌。何为“垃圾房”，对方解释说，价格虚高、性价比不高、买卖双方诉求不相符、地段户型配套不够完善的房产、合同房、二手期房等,有些挂了一年都无人问津，有价无市。价位合理的房源，中介公司登记的并不多。

    而二手房追涨不跌有两种原因：其一是，一手房价虚高一方面把很多购房者挡在门外，一方面又使更多卖主产生“惜售