以贷款总额30万美元、6%的美元贷款利息计算，采用20年期等额本息还款法，每月还款额为2149美元，20年还款总额为515830美元，购房者负担的利息达到215830美元。再看德意志银行的日元按揭产品，利率仅为2.75%，大大低于美元约6%的水平。假设美元和日元的1：115的窗体顶端汇率在贷款期间维持不变，同样采用20年期等额本息还款法，20年还款总额为44891370日元，约为390360美元，而总利息支出约为90360美元，节省比例高达58%。

    在德意志银行提供的9种还款方式中，除了传统的“等额本息还款法”，其“阶段性净息还款法”为客户提供在按揭开始的一段时间内只支付利息而不用偿还本金的还款方式，这大大降低了交房之前这段时间内房贷本息和房租的双重压力。

    “外资银行在如何帮助客户灵活地安排财务规划方面，已经开始发挥其产品设计能力上的优势。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说道。

困守高端市场

    与中资银行耕耘在高利率人民币房贷不同的是，外资银行进入内地房贷业务的布局首先从高端客户——境外人士等富裕阶层——开始。“虽然这一人群数量小，但购买力强。”长期从事信贷业务的农商行一位项目经理说道。

    从2007年推出房贷业务的东亚、汇丰、渣打、花旗、德意志等外资银行来看，目前其锁定的客户均为外籍人员，房贷资金以美元和港元为多，仅含有少量的人民币部分。

    显然，外资银行所圈定的客群是具有良好购买力和消费能力的外籍高收入人群。据调查，选择外资银行房贷的主要有两类：一是在华办有房屋按揭的外籍人士，由于对人民币升值及美元贬值抱有预期，所以不愿持有人民币负债；二是在境内的外资或合资房地产企业开发的楼盘，本身与外资银行便有良好的合作关系。相对于中资银行，外资银行在网点、境内人力储备等方面无疑处于下风，集中力量服务优质客户确实是比较务实的做法。

    事实上，圈定房贷群体也决定了楼盘的价格档次。由于针对的是境外人士，其购买的房产均是有外销资格的楼盘。在北京，这些楼盘的价格均在每平方米3万元人民币以上。根据汇丰银行官方网站公开的信息，截至2007年9月，汇丰中国北京楼宇按揭楼盘共有18个，其中包括新城国际、优山美地、卓锦·万代、US联邦公寓、观唐等项目。

    然而，让外资银行难以“笑到最后”的一个重要原因是，目前个人房贷市场大多数实行的是封闭式房贷业务，开发商与银行的关系属于“合作”，银行将给开发商发放开发贷款与个人房贷进行“捆绑”，购房者也只能去指定的银行办理贷款。

    “对于外资银行来说，目前没有和开发商产生这种开发贷款和个人房屋按揭的连带关系。有这一‘霸王条款’的存在，即使外资银行条件再优惠，也不太可能在中国分去太多的房贷业务。”郭田勇说道。