国家对房地产实施宏观调控的两大手段——信贷和土地，同时收紧。作为房地产宏观调控重要部分的土地调控，日趋严厉。

    1月7日，国务院正式下发<关于促进节约集约用地的通知>(国发〔2008〕3号，以下简称“国三号文”)。囤地将付出高昂的代价。

闲置土地加剧供求紧张

    一方面土地市场的供不应求，助推地价房价的节节飙升，另一方面，土地闲置的顽疾却根深蒂固，难以祛除。

    据建设银行(601939行情,股吧)近期发布的研究报告显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，也就是说7年内，有近半入市土地未开发。

    经济学家钟伟给的数据是“到2007年底，(全国)房地产开发商囤地约10亿平方米”。

    国土资源部尚未正式公布全国闲置土地的具体数量。国三号文规定，今年6月30日之前，各地须向国土部上报闲置土地数据。

    “以北京为例，根据目前对市场供应量的统计，至少还有三成、约千万平方米的8·31过关项目还没有产出房源。”北京一位不愿透露姓名的地产经纪人士指出，“这还只是土地闲置的‘可见部分’，隐形的数字会是多少不得而知。”

    “从我了解到的情况，土地闲置基本有三种原因，一是拆迁补偿费用随近年来房价的高涨而大幅增长，二是投资资金来源上的政策紧缩，使得掌握过关土地较多的中小开发商出现严重资金缺口，无法进行项目开发，第三种也是目前比较普遍的现象，一些开发商有意囤地，以期更高获利的因素。”中国人民大学土地管理教授严金明在接受本报记者采访时坦言，“最为明显的就是上市公司的土地储备量。”

    稳定房价的重要前提，是加大土地和商品房的有效供应。在严格保护耕地的土地管理制度框架下，集约土地就必须盘活存量，促使已出让的土地形成现实的供应，以缓和日益紧张的市场供求关系。在这种情况下，必须对囤积土地和闲置土地行为进行严厉处理。

夹击式土地调控

    对闲置土地的处理，早已有法可依。

    1995年1月施行的<城市房地产管理法>规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”1999年，国土部<闲置土地处置办法>重申了这一规定。

    但是，真正依法收回闲置土地的城市，并不多。征收土地闲置费的城市更少，征收标准多为8%至10%。

    2007年9月，国土资源部下发<关于加大闲置土地处置力度的通知>，首次提出土地闲置费按最高限收取，即按出让或划拨土地价款的20%征收。国三号文以国务院文件的形式肯定了这一规定。

    依法坚决收回闲置两年以上的土地，对闲置一年以上的土地征收20%的闲置费，对闲置房地产征缴增值地价，这些规定表明土地调控措施日趋严厉。

    去年9月28日，国土资源部发布<招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定>，提出未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。这使得某些开产商动辄圈地上百万平方米，却能分期缴纳土地出让金、分期取得土地使用权证、分期开发的做法，很难延续。而国三号文则是对囤积土地和闲置土地的直接打击。

    “土地资源垄断在开发商手中，使得其囤地的收益高于开发收益，这导致土地开发进入囤地的恶性循环之中。”中国土