12月2日，深圳社科院地产与城市营运研究中心主任高海燕来汉指出，目前全国部分城市的房价上涨过快，是因为受到消费者非理性心理预期的影响。

非理性心理预期主导房价

    今年5月以来，武汉房价出现快速、大幅上涨，是什么因素造成的？

    高海燕认为，武汉房价出现的这波上涨风潮是由楼市中的非理性心理预期推动的。他解释说，房价其实反映的是人们对未来的一种心理预期，当大多数人都一致认为我们这座城市还具有很大的成长空间时，房价肯定是上涨的。而武汉市人均GDP多年来出现两位数的增长，人们对武汉城市价值的预期在膨胀，由此，置业群体对未来房价产生恐慌心理，导致了很多人的非理性购房行为，从而造成供求关系失衡，房价因此上涨。

    高海燕认为，房地产永远在透支未来。为此，他拿深圳举例说，深圳市中心距离香港中环不到40分钟车程，相当于从汉口到光谷的车程距离，但深圳的房价不到香港房价的40%。

    因此，深圳部分机构借机鼓吹“深港同城化”，让深圳的房价与香港接轨，这种心理预期也逐渐被社会大众所接受。而作为城市营运的研究者、也是深圳市政府“深港同城化”课题的专家，高海燕认为“深港同城化”至少要20年才能实现。今年以来深圳房价大幅攀升，从某种程度上正是在这种非理性的心理预期支配下，导致的房价上涨。

“占位”与“占优”

    在高海燕看来，武汉二手房和郊区住宅的转手率不高，因此，可以判断武汉房地产市场的发展还会有一个高峰阶段。目前，武汉人正在进行住房更新——卖掉老房子买新房，这并不是投资，武汉尚未迎来一个投资的高峰期。

    武汉二手房市场还不发达，短期转手炒房的行为不多，高海燕分析认为，可能是与武汉房地产投资人群的“占位”和“占优”特征有关。

    他解释说，所谓“占位”，是指比普通人具有提前预期能力的人，在城市中心购置多处住宅的行为；而对于武汉一些有钱人购买未来具有较大增长潜力的物业，如别墅或市中心绝版豪宅，他称之为“占优”。

    高海燕认为，这些“占位”和“占优”的置业人群，他们不一定都是炒房一族，但购房动机都是受未来房价心理预期的推动。

土地供应结构不合理

    近年以来，武汉地价屡创新高，“地王”频现，地价的大幅增长是导致房价上涨的重要原因。对此现象，高海燕认为，造成这一局面不能指责开发商，也不能质疑“招拍挂”的土地制度，根源还是土地供应结构不合理。

    “在香港，每年48%的土地用于政府建造廉租房建设，从而大大平抑了香港的房价。”高海燕说，一个地区当年不低于40%的土地供应给经济适用房等保障性住房市场，那么这40%的土地将成为房地产市场上的平衡力量，足可以制约土地供应60%的商品房市场。因为，40%土地用于保障性住房市场，将对商品房市场预期起到减弱的作用，商品房市场的房价预期也将降低。

补涨说，还是炒房说？

    目前，武汉中心城区房价逼近万元大观。有一种声音认为，武汉房价本来就比同等档次的城市价格低，此轮房价上涨属于“补涨”。对此观点，高海燕进行了驳斥：“‘补涨’说，其实就是‘炒房说’”。

    他认为，一个城市经济发展到什么阶段，就会相应出现什么样的房价。而现阶段，武汉房价略有些偏高。

    目前，武汉人均GDP超过3000美元，从城市的集群度而言，除去经济相对落后的武汉郊区，目前的武汉中心城区与2005年的深圳大体相当。但2005年深圳房价为6000—7000元/平方米的水平，而武汉时