市地税局咨询中心解答市民有关房地产税收政策法规相关问题

房屋买卖合同契税包括装修费

    随着我市运用税收政策法规加大对房地产市场调控措施的出台，连日来，很多市民纷纷来电就有关房地产税收具体政策法规进行咨询，为此，本报特请市地税局咨询中心对部分有代表性的来电咨询做解答。

1.抵押土地使用权需要缴税

    罗湖区的张小姐来电咨询：我公司用土地使用权抵押给银行而取得贷款，现无力偿还贷款，银行将该土地抵债，并将该土地出租使用。由于种种原因我公司至今仍未办理土地使用权属变更手续，请问需要纳税吗？

    地税局陈小姐回答：你公司应按规定缴纳营业、土地增值税等相关税费。根据规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收。

2.房屋买卖合同契税包括装修费

    福田区的李先生来电咨询：我最近买了一套精装修的住宅，合同总价款为560万，其中包括60万的装修费。请问是按500万还是560万缴纳契税？

    地税局陈小姐回答：房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。因此，您应按合同总价款560万缴纳契税。

3.分配的房产视同销售收入纳税

    南山杨先生来电咨询：我公司是房地产开发企业，用部分房产分配给股东，如何确定收入？

    地税局陈小姐回答：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.开发商和非开发商土地增值税缴纳方式有何区别？

    龙岗黄先生来电咨询：房地产开发公司和非房地产开发公司土地增值税的缴纳方式有何区别？

    地税局陈小姐回答：房地产开发企业转让房地产按月按规定期限申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内向房地产项目所在地的主管税务机关申报缴纳土地增值税。

    税务机关对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收土地增值税。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入和税务机关按如下两种预征率征收土地增值税：一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5％预征。

    非房地产开发企业和个人转让自建房地产向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。

    单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管产权登记单位代征税款，纳税义务发生时间为国土房管产权登记单位受理产权过户申请资料的时间。

4.房产产权归还后不征收营业税

    福田区的李小姐来电咨询：我是一房地产企业的会计，请问对售出的房产，由于业主无力支付购房款，经法院裁定撤销该交易和产权登记，业主将该房产产权归还我企业，对这一行为我公司应如何进行税务处理？