卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，这是目前市场上出现的房地产分离交易行为。昨日，南京市房管部门发出警示，指出此类交易行为无效，买方可以提出这种买卖合同无效。

    房管部门有关人士解释说，房屋是土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

    与此同时，房管部门还明确指出有另外三类无效房产买卖行为。一类是产权主体有问题，合同无效。据了解，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。若干人共有房屋时，须提交共有人同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

    一类是侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

    此外，非法转让，合同无效。非法转让的房产包括：1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；2、依法收回土地使用权的；3、共有房地产，未得到其它共有人书面同意的；4、权属有争议的；5、未依法登记领取权属证书的；6、法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。