央行副行长:切实加强商业性房地产的信贷管理

来源：中国金融 加入时间：08-01-07 11:28:43　 点击： 　【大 中 小】

2007年1～10月，全国完成商品住宅竣工面积2.32亿平方米，同比增长8.8%，销售面积4.89亿平方米，同比增长33.1%；销售面积是竣工面积2.11倍，供给的增长明显赶不上需求的增长。二是住宅建设用地供应紧张，地价、原材料及人工费用不断上涨，形成房价上涨的成本推动因素。三是住房消费心理预期和住房价格上涨相互推动，导致部分城市居民在住房消费上重买轻租及追求早买房、买大房。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。四是国际房价上涨具有一定的传染性。近几年，全球房地产价格上涨之快、时间跨度之长、波及范围之广，在世界经济史上少有。美国、英国、法国、西班牙、意大利、比利时、丹麦、瑞典、澳大利亚等发达国家，以及巴西、印度、泰国等发展中国家近年来均出现房价持续快速上涨现象，有的国家房价仍在上涨。2001年至2006年，美国房价增长了54.9%，其中2005年增长率达到11.32%；法国房价增长了50%，其中200 5年增长率达到16.25%；英国房价增长了85.4%，其中2002年增长率达到24.86%。在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩的推动下，随着资金的国际流动，房价上涨已经具有显著的国际传导特征。

房地产金融领域存在的问题

    第一，房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加 1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2 亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。

    第二，过度竞争，潜藏巨大风险。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。

    第三，未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务。转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是2006年同期的3.5倍。

    第四，住房贷款管理薄弱，"假按揭"贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款"三查"制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以"假按揭"方式帮助开发商套现。

高度重视房地产市场风险的国际教训

    国际上很多国家和地区都经历过房地产市场的周期性剧烈波动，甚至房地产泡沫的破裂。特别是近几年，多数发达国家和一些发展中国家，房地产价格持续上升后，已明显进入下行阶段，有的正在寻找"软着陆"措施。我们对此应予以密切关注。大家对日本上世纪90年代发生的房地产泡沫危机、香港在亚洲金融危机后发生的房地产泡沫危机、美国2007年发生的次贷危机均比较了解，对这些危机事件乃至国际房地产市场发展中的典型危机或问题进行深层次、多角度分析，可以总结出一些具有

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