央行及银监会于昨天晚些时候发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)，令房地产市场措手不及。多数市场人士感到意外，并表示新政将对未来楼市产生重大影响。

    根据《补充通知》，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。专家称，将公积金贷款纳入‘二套限令’将使房贷紧缩政策真正显力。

《补充通知》要点：

●第二套房贷政策以户为单位执行

●有贷款记录的均按新政执行

●已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待

促紧缩政策真正显力

    “补充通知很及时，且与中央经济会议确定的从紧信贷政策吻合。其中将公积金贷款纳入‘二套限令’将使房贷紧缩政策真正显力。”上海某公积金专家表示。专家介绍，目前，全国公积金累积已经达到约10000亿元，虽然占银行体系的资金比重还很小，但从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1。上海今年以来的新发放贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已经达到2.5：1。“如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，将使二次房贷限制政策失去信贷投向控制的意义。”专家称。

    根据《补充通知》，已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。而此前，在9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称《通知》)下发后，相关部门解释，暂时不考虑公积金贷款是否列入新的信贷政策要求之内。 

加重购房者观望情绪

    根据《通知》，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

    此次《补充通知》另外明确，以借款人家庭为单位认定房贷资数。对已经利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次贷款买房可按首套自住房政策执行，否则按第二套房贷执行。已经利用公积金贷款购房的家庭，再次买房也适用上述规定。

    “以家庭为单位计算套数的规定也将是影响楼市交易量的重要细则之一。”上海中原地产按揭部负责人介绍。据了解，目前上海等地均按照人为单位执行“二套限令”，这样的操作比较宽松，加上每年年底都是楼市淡季，《通知》的实际影响并不明显。但是，市场人士认为，一旦以户为单位计算，更多刚性需求和投资需求将会选择进一步观望。 

落实到地方尚需时日

    交通银行上海分行某支行个人贷款部经理则告诉记者，今年4月起，上海楼市进入快速回暖期，因此9月底以来的新政影响没有带来房贷业绩的同比大幅下调，但环比确实下降了30%以上。一些银行如果无法将对公业务的贷款指标移入对私业务，可能房贷量会更低。“如果以户为单位收紧购房贷款，对贷款业务确实会有较大影响。”上述银行人士表示。

    但是，市场人士也透露，央行与银监会公布政策之日并不是地方具体执行新政的日期。银行贷款政策从总行下发到分行，再到具体支行大概需要一个月的时间。因此保守估计，新政执行日期可能在明年1月中旬。